📖 Fiscalité locative — les règles appliquées par Albatros

Vue d'ensemble : 3 types de location, 6 régimes fiscaux

Le choix se fait en deux temps : d'abord le type de location (qui dépend du bien et de votre stratégie), puis le régime fiscal (qui détermine comment vos loyers sont imposés). Albatros calcule chaque régime et peut les comparer automatiquement.

Dans tous les cas, la part imposable de vos loyers s'ajoute à vos revenus et est taxée à votre taux marginal d'imposition (TMI) : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %, plus les prélèvements sociaux. C'est pour cela qu'Albatros vous demande votre TMI.

1. Location nue longue durée

Le bien est loué vide, avec un bail d'habitation classique de 3 ans. Les loyers relèvent des revenus fonciers.

Micro-foncier — la simplicité

• Condition : loyers bruts hors charges ≤ 15 000 €/an pour l'ensemble de vos biens nus.
• Calcul : abattement forfaitaire de 30 %, aucune charge déductible.

Exemple : 10 000 € de loyers, TMI 30 % → 10 000 × 0,70 × 47,2 % = 3 304 € d'impôt et prélèvements.

Dans Albatros Si les loyers dépassent 15 000 € (par exemple à cause de l'inflation des loyers au fil des années), le simulateur bascule automatiquement cette année-là sur un calcul au réel simplifié.

Réel foncier — pour les biens chargés

• Recettes imposables : loyers + provisions de charges payées par le locataire.
• Charges déductibles : intérêts d'emprunt et assurance emprunteur, taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, frais de gestion locative et de mise en location, travaux d'entretien et de réparation, frais de comptabilité, etc.
• Déficit : si les charges dépassent les loyers, le déficit est reporté et vient effacer les revenus futurs du bien.

Le réel devient intéressant quand vos charges réelles dépassent 30 % des loyers — typiquement avec un crédit important ou des travaux.

2. Meublé longue durée (LMNP)

Le bien est loué meublé (liste légale de mobilier), bail d'un an (ou 9 mois étudiant). Les loyers relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.

Micro-BIC — abattement 50 %

• Condition : recettes (loyers charges comprises) ≤ 77 700 €/an.
• Calcul : abattement forfaitaire de 50 %, aucune charge déductible.

LMNP réel — l'arme des investisseurs : l'amortissement

Au réel, vous déduisez vos charges réelles ET vous amortissez le bien : une fraction de sa valeur est déduite chaque année, comme une charge comptable, sans sortie d'argent. Résultat fréquent : 0 € d'impôt pendant 15 à 20 ans.

Albatros ventile le bien par composants, selon les standards admis par l'administration :

• Règle de l'article 39 C : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. La part non utilisée une année est mise en réserve et reportée sans limite de durée sur les bénéfices futurs. Albatros applique précisément cette règle, année par année.
• Charges déductibles : les mêmes qu'au réel foncier (intérêts, taxe foncière, copropriété, gestion, comptabilité, CFE…).
• Recettes : loyers + charges payées par le locataire.

3. Courte durée / saisonnière

Location type Airbnb ou Booking : clientèle de passage, à la nuit ou à la semaine. Fiscalement, c'est du meublé (BIC) — mais avec des règles durcies par la loi « Le Meur » du 19 novembre 2024, applicables depuis le 1er janvier 2025.

Micro-BIC non classé — abattement 30 %

• Condition : recettes ≤ 15 000 €/an (plafond abaissé par la loi Le Meur ; c'était 77 700 € avant).
• Calcul : abattement de 30 % seulement (c'était 50 % avant).

Micro-BIC classé — abattement 50 %

• Condition : bien classé « meublé de tourisme » (étoiles Atout France) et recettes ≤ 77 700 €/an.
• Calcul : abattement de 50 % (c'était 71 % avant la loi Le Meur).

Le classement (démarche volontaire, organisme agréé) reste donc un levier fiscal puissant en courte durée : abattement supérieur ET plafond plus élevé.

LMNP réel

Identique au meublé longue durée : charges réelles + amortissements (voir section 2). C'est souvent le meilleur régime dès que les recettes sont significatives.

⚠️ Le seuil social des 23 000 € — spécifique à la courte durée

C'est le piège le plus méconnu. Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles en location courte durée, l'affiliation aux cotisations sociales URSSAF est obligatoire (art. L611-1 du Code de la Sécurité sociale) — même si vous restez LMNP fiscalement. On peut être « LMNP fiscalement, mais professionnel socialement » : cette divergence n'existe qu'en courte durée. En longue durée, rien ne change tant que vos recettes restent inférieures à vos autres revenus d'activité.

• Régime des indépendants (SSI) : environ 40 % du bénéfice, avec un minimum annuel (~1 250 €) même en déficit. Au réel, ces cotisations sont déductibles du bénéfice imposable.
• Option régime général : possible si recettes ≤ 77 700 € ; environ 45 % des recettes après abattement de 60 % (87 % si meublé classé — très avantageux).
• En contrepartie : les prélèvements sociaux de 18,6 % ne s'appliquent plus sur ces revenus (les cotisations les remplacent).
• Dispense : si le bien est confié à l'année à une agence ou une conciergerie via un mandat de gestion (c'est elle qui loue, pas vous), vous êtes dispensé d'affiliation (réponse ministérielle PELLOIS, 2018). Une case dédiée existe dans Albatros (mode Expert, section Loyer).

Dans Albatros Le simulateur teste le seuil année par année (l'inflation des loyers peut le faire franchir en cours de route) et applique automatiquement le régime de cotisations le moins coûteux, à la place des prélèvements sociaux. Le Verdict vous indique le montant estimé. Il s'agit d'une estimation simplifiée : les taux réels varient selon votre situation.

4. La revente : plus-value immobilière

À la revente, la plus-value des particuliers est imposée à 19 % (impôt) + 17,2 % (prélèvements sociaux), avec des abattements pour durée de détention :

• Prix d'acquisition majoré : frais d'acquisition réels ou forfait de 7,5 % ; travaux réels ou forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
• Surtaxe : de 2 % à 6 % supplémentaires sur la part de plus-value imposable dépassant 50 000 €.
• LMNP réel : réintégration des amortissements du bâti effectivement déduits (voir section 2).
• Exonérations totales : résidence principale au moment de la vente ; détention ≥ 30 ans.

5. LMNP ou LMP ? La double condition fiscale

Vous restez Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) tant que l'une au moins de ces conditions est vraie : recettes meublées ≤ 23 000 €/an, ou recettes meublées inférieures aux autres revenus d'activité de votre foyer. Il faut dépasser les deux pour basculer en LMP fiscal. Exemple : 40 000 € de salaire et 30 000 € de recettes meublées → vous restez LMNP. Attention à ne pas confondre ce statut fiscal avec le seuil social des 23 000 € en courte durée (section 3), qui s'applique seul.

6. Ce qu'Albatros simplifie volontairement

Par transparence, voici les simplifications du simulateur — toutes choisies dans un sens prudent (l'impôt simulé est égal ou légèrement supérieur à la réalité) ou signalées :

• La CSG déductible (6,8 % imputable sur le revenu global de l'année suivante) n'est pas modélisée → impôt légèrement surestimé.
• Le déficit foncier est reporté sur les revenus du bien uniquement (le plafond de 10 700 € imputable sur le revenu global n'est pas modélisé) → prudent.
• Les plafonds des régimes micro-BIC (15 000 € / 77 700 €) ne déclenchent pas de bascule automatique au réel (seul le micro-foncier bascule à 15 000 €) : si vos recettes dépassent le plafond du régime choisi, comparez avec le LMNP réel.
• Les cotisations sociales courte durée sont une estimation (taux réels variables selon la situation et l'année).
• Le TAEG affiché est une estimation actuarielle (intérêts + assurance, hors frais de dossier et de garantie).

Albatros — Simulateur pédagogique. Ces informations ne constituent pas un conseil fiscal. Dernière mise à jour : juin 2026 (lois de finances 2025 et 2026, loi Le Meur, LFSS 2026).