Albatros — Simulateur de rentabilité locative Albatros — Simulateur de rentabilité locativeAlbatros est un simulateur de rentabilité locative avancé, conçu pour les investisseurs immobiliers qui veulent aller au-delà du simple calcul de rendement brut. Il modélise l'ensemble d'un investissement locatif — de l'acquisition à la revente — en intégrant la fiscalité réelle, le financement, et la comparaison automatique de toutes les stratégies locatives disponibles.
Albatros calcule automatiquement une trentaine d'indicateurs financiers à partir des hypothèses saisies :
Rendement brut, rendement net de charges, rendement net-net après fiscalité, TRI fonds propres, TRI projet global, VAN (valeur actuelle nette) à 5 %.
Cash-flow mensuel et annuel, cash-flow moyen pendant la période de crédit, cash-flow moyen après remboursement, effort d'épargne maximal.
Loyer minimum (en €/mois ou €/nuit selon le mode) pour atteindre un cash-flow nul en année 1. Indicateur clé pour négocier le prix d'achat ou fixer le loyer.
Mensualité avec assurance, coût total du crédit, montant emprunté, effort d'épargne, levier financier, ratio LTV.
Impôt sur les revenus fonciers année 1, taux effectif d'imposition, méthode appliquée, déficit reportable, impôt sur la plus-value à la revente.
Prix de revente estimé, plus-value brute et nette, gain nominal de l'opération, évolution du patrimoine net année par année.
C'est la fonctionnalité phare d'Albatros. Pour un même bien, le simulateur calcule simultanément la rentabilité de toutes les stratégies locatives disponibles et les classe du meilleur au moins bon TRI :
Le tableau affiche pour chaque stratégie : le TRI, le cash-flow année 1, l'impôt année 1 et l'impôt annuel moyen. Un code couleur vert/orange/rouge indique immédiatement l'impact fiscal.
Albatros génère automatiquement des scénarios de sensibilité qui montrent comment le TRI évolue quand on fait varier un paramètre clé. Par exemple : que se passe-t-il si le loyer baisse de 10 % ? Si la valorisation immobilière n'est que de 1 %/an au lieu de 2 % ? Si le taux d'intérêt monte de 0,5 % ? Chaque ligne correspond à un paramètre testé sur plusieurs niveaux de variation. Indispensable pour comprendre les risques et valider la robustesse du projet.
Le calcul LMNP réel utilise la méthode des composants conforme aux règles comptables françaises :
Le déficit LMNP est reportable indéfiniment sur les BIC non professionnels.
En régime réel foncier, le déficit est reportable 10 ans sur les revenus fonciers, avec imputation possible sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an.
Albatros projette année par année la valeur nette de l'investissement : valeur du bien − capital restant dû. Le graphique illustre l'enrichissement progressif de l'investisseur au fil du remboursement du crédit et de la revalorisation du bien.
| Fonctionnalité | Albatros | Excel standard | Simulateurs bancaires |
|---|---|---|---|
| Comparatif automatique toutes stratégies | ✓ | ✗ | ✗ |
| LMNP réel par composants | ✓ | Partiel | ✗ |
| Déficit foncier & LMNP | ✓ | Partiel | ✗ |
| TRI fonds propres & projet | ✓ | Partiel | ✗ |
| Analyse de sensibilité | ✓ | Manuel | ✗ |
| Évolution patrimoine net | ✓ | Partiel | ✗ |
| Loyer seuil calculé | ✓ | ✗ | ✗ |
| Impôt sur plus-value à la revente | ✓ | ✗ | ✗ |
| Mode simple pour novices | ✓ | ✗ | Partiel |
| Mise à jour en temps réel | ✓ | ✗ | Partiel |
| Sauvegarde & historique | ✓ | Manuel | ✗ |
Mode Simple — pour les investisseurs débutants. Saisie réduite aux paramètres essentiels (prix, loyer, apport, durée). Le simulateur sélectionne automatiquement le meilleur régime fiscal et affiche les 4 indicateurs clés.
Mode Expert — pour les investisseurs confirmés. Accès à l'ensemble des paramètres, tous les indicateurs, les graphiques, la sensibilité, et le comparatif complet des stratégies.
Pour toute demande de partenariat, intégration dans vos outils métier, ou démonstration personnalisée :